ベルテックス(623A)

不動産コンサルティング・不動産管理サービス・運用・ファンド

(ブック・積極参加)(6)
首都圏を中心とした自社開発マンションと中古マンションの
仕入・開発・販売が事業の中心。
2025年11月期は売上の約89%が「不動産コンサルティング」
※「コンサルティング」には販売・サービス含む。
　顧客の資産形成・税務・相続・収益性などを踏まえて
　投資用不動産を提案し、その結果として物件を販売するため。

業績は堅調で「不動産価格が上がったから売上が増えた」のではなく、
粗利率・商品構成・販売効率の改善が利益に効いている。

広告費は多めで芸能人を使ったTVCMなどブランドイメージ刷り込み
のために多額の投資をしている経営判断にはやや疑問。
しかし、不動産デベロッパーは「ブランドを永続運営する会社」ではないので
「CMを大量投入したのに短期で撤退」する同業他社が多いのは当たり前・・・。

配当利回りは約5%も期待できることから
低PER・高ROE・そこそこ高配当の小型不動産銘柄。
IPOでは初値が飛ぶことはないが公開価格近辺で派手な動きをしないのが一般的。

一番の直近リスクは金利上昇。政策金利を引き上げる方針を示していることから、
日銀の利上げ → 投資用マンション需要減 → 販売期間長期化 →
在庫増 → 借入増 → 金利負担増 → 粗利低下となり
明確に借入調達困難 + 購入者のローン負担増からマンション需要減少につながる。
しかも同社の有利子負債依存度は45.9%。
この背景から中長期投資する気にはなれない。

実績(2025.11):PER 5倍程度、予想(2026.11):PER 5倍程度。
ややディスカウントされた印象がありPER 6倍の700円辺りまでは期待できそう。

継続保有もふくめすべてロックアップ(180日)がかかっている。

ストックオプションは合計:　789,000株。発行済株式総数の 10%に相当。
権利確定していないため現時点では行使はできないが12月から行使可能。
しかし、行使価格は900円で　株価900円以上の推移は考えにくく売りなし。
経営陣中心に多量発行。

想定仮条件: 530円
公開規模: 約 23億円(OA込)･時価総額: 約 60億円。流動性(浮動株OR):38%
初値予想:　600円～ 700円
ホームページ:　 https://vertex-c.co.jp/

====類似銘柄　PER====
FJネクスト　　　　6倍
グローバルリンク　6倍
ランドネット　　　5倍
明和地所　　　　　7倍
毎日コムネット　　8倍

====各社当選人数目安(完全抽選枠)====
東海東京　3,300人
ＳＢＩ　　　350人
松井　　　　262人
マネックス　350人
楽天　　　　350人
むさし　　　8人
極東　　　　人
岡三　　　　10人
水戸　　　　0人
丸三　　　　0人
コスモ　　　10人
東洋　　　　0人
あかつき　　0人
※ネット・窓口含めた完全抽選枠の当選人数概算
　複数株当選可能な証券会社もあるため当選人数はおおよその目安
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